実家を相続したけれど、だれも住む予定がない。「そのうち、どうにかしよう」と思いながら、時間がたっている。そんな空き家が、日本では増え続けています。使う目的のない空き家の数は、この20年間で約2倍になりました。
空き家は、放っておくと、倒壊や不法侵入など、いろいろな問題につながります。2023年には、空き家のルールを決めた「空家法」も改正されました。この記事では、空き家を放置するとどうなるのか、法改正で何が変わったのか、放置しないために何ができるのかを、やさしくまとめます。
空き家を放置すると、どうなるの?
空き家は、持ち主だけの問題ではなく、近所にも大きな影響を与えます。どんな事情があっても、空き家の持ち主には、きちんと管理する責任があります。
近所にめいわくをかけてしまう
- 台風で外装材や屋根材が飛んだり、地震で倒れたりする危険が高くなる
- ねずみや害虫が大量に出たり、ごみが散らかったり、外壁がこわれたまま放置されたりする
- くさったごみで悪臭が出る。不法侵入で、周りの治安が悪くなる
- 庭木の枝がはみ出して、周りの建物を傷つける
- 屋根や外壁が落ちて、通行人や近所の家に損害を与えると、損害賠償を求められる可能性がある
罰則や、強制撤去も
倒壊の危険が高いなど、周りに著しい悪影響を及ぼす空き家は、「特定空家」と認められることがあります。そうなると、市区町村から「助言」「指導」を受け、それでも改善されなければ「勧告」「命令」が出ます。命令に従わないと、50万円以下の過料になる場合があり、行政による強制撤去が行われることもあります。
特定空家と認められるのは、次のような状態です。
- そのまま放置すると、倒壊など、著しく保安上危険となるおそれがある
- そのまま放置すると、著しく衛生上有害となるおそれがある
- 適切な管理がされず、著しく景観を損なっている
- そのほか、周りの生活環境を守るために、放置するのが不適切である
税金の負担が増える
土地や家を持っていると、固定資産税などがかかります。住宅が建っている土地(住宅用地)には、税額のもとになる評価額(課税標準)を下げる特例があります。
| 種類 | 小規模住宅用地(200㎡以下) | 一般住宅用地(200㎡超の部分) |
|---|---|---|
| 固定資産税 | 課税標準の6分の1に減額 | 課税標準の3分の1に減額 |
| 都市計画税 | 課税標準の3分の1に減額 | 課税標準の3分の2に減額 |
ところが、空家法にもとづく勧告を受けた特定空家の敷地や、今後住む見込みがなく、居住のための管理がされていない空き家の敷地には、この軽減が使えなくなります。
空家法の改正で、何が変わったの?
これまでの空家法では、特定空家になる前の段階では、市区町村は指導や勧告ができませんでした。そこで2023年(令和5年)に改正され、次のような点が新しくなりました。
- 管理不全空家の新設:放っておくと特定空家になるおそれのある空き家を、市区町村が「管理不全空家」と認定し、適切な管理をするよう指導できます。それでも改善しなければ勧告ができ、勧告を受けると、敷地の固定資産税などの軽減が使えなくなります。
- 空家等管理活用支援法人の新設:市区町村が、空き家の活用や管理に取り組むNPO法人などを指定できるようになりました。指定された法人は、所有者からの相談に応じたり、活用したい人とのマッチングをしたりします。
- 空家等活用促進区域の新設:市区町村が、重点的に空き家の活用を進める区域を決められます。区域内では、活用を要請したり、建築基準法の規制の合理化をしたりできます。
- 強制撤去の円滑化:緊急で取り壊しが必要な特定空家は、命令などの手続きを経ずに、行政が強制撤去(代執行)できるようになりました。
あわせて、所有者の責務も強くなりました。これまでの「適切に管理する努力義務」に加えて、「国や自治体の施策に協力する努力義務」が課されます。
空き家にしないために、できること
親が元気なうちに、話し合っておく
空き家が生まれる原因は、半数以上が相続です。親が元気なうちに、住まなくなったあとの家をどうしたいか、考えを聞いて、方針を決めておくことが大切です。伝えないまま子どもが相続すると、方針が決まらず、そのまま放置されるケースが少なくありません。「誰が住むのか」「売るのか貸すのか」「解体するのか」を、関係者で話し合っておきましょう。
早めに「売る」「貸す」「解体する」を決める
放置する期間が長いほど、家は傷み、売ったり貸したりしにくくなります。使う予定がないなら、早めに方針を決めて、それに合ったサービスを使いましょう。
- 解体する:国や市区町村の補助金を受けられることがあります。空き家のある市区町村のウェブサイトで調べるか、窓口に問い合わせましょう。解体業者を紹介してくれる市区町村もあります。
- 改修する:売る・貸すために改修するなら、目的に応じて何を直すか、建築士などの専門家に相談しましょう。一定の要件を満たす改修工事には、補助金がある場合もあります。
- 活用サービスを探す:手放したくないけれど自分では管理できないときは、地域のNPO法人などの活用サービス(マッチングや賃貸、管理など)を探してみましょう。
- 家財を片づける:売る・貸す・解体する、どの場合でも家財が問題になります。分別や遺品整理をしてくれるサービスもあります。
- 管理サービスを使う:遠くて自分で管理できないときは、管理代行サービスがあります。見回りや報告書の作成をしてくれるものもあります。
売却にかかわる税制の特例もあります
相続などで取得した空き家とその敷地を売るときに、一定の条件を満たすと、譲渡所得から3,000万円までを控除できる特例があります。令和9年(2027年)12月31日までに売る必要があります。条件は細かく決まっているので、くわしくは国土交通省の「空き家の発生を抑制するための特例措置」のページを確認してください。
まずは市区町村の窓口へ
どうすればいいか決められない、誰に相談すればいいかわからない。そんなときは、空き家のある市区町村の窓口に相談しましょう。「空家等管理活用支援法人」に指定されたNPO法人などから、管理や活用の情報提供や、買いたい人・借りたい人とのマッチングの支援を受けられることがあります。空き家セミナーを開いている市区町村もあります。
まとめ:先送りは禁物です
放置された空き家は、持ち主にも近所にも、大きなデメリットをもたらします。使う予定がないなら、早めに「売る」「貸す」「解体する」などの方針を決めて、自分や家族、地域の安全を守りましょう。
制度の内容や手続き、期限は、変わることがあります。最新の情報は、この記事の末尾にある「出典」のリンク先でご確認ください。
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出典
- 政府広報オンライン「空き家の活用や適切な管理などに向けた対策が強化。トラブルになる前に対応を!」(取材協力:国土交通省。2026年10月18日に確認)